Quando si parla di indici, sono formule che si applicano maggiormente a strutture ricettive con un certo numero di camere, almeno superiore a 10 e riferiti ad un giorno particolare o ad una settimana. Avere una buona conoscenza degli indici è un fattore importante per una corretta gestione dei b&b
Per una corretta gestione del tuo B&B: Gli indici
Alcuni indici da tenere in considerazione per una corretta gestione del tuo bed and breakfast.
Imo: Indice medio di occupazione. Ci serve a capire l’occupazione in un determinato giorno o periodo e si calcola con il numero delle notti vendute/il numero di notti disponibili * 100
Prima di iniziare a calcolare le formule e per rendere quest’articolo comprensibile il parametro che utilizzeremo come periodo sarà un mese composto da 30 giorni.
Quindi se il nostro b&b ha 3 camere moltiplicato per 30 giorni (un mese) abbiamo in totale 90 notti che potremmo collocare in un mese.
Esempio se in un mese abbiamo venduto 33 notti su 90 disponibili, avremmo il seguente IMO
30/90 * 100 = 36,66 IMO
Altro elemento per una gestione sana e razionale sarà la valutazione della permanenza media dei miei ospiti nella mia struttura: l’IMS, l’indice medio di soggiorno.
Esso si calcola dividendo il numero di pernottamenti (roomnights) avuto diviso il numero di prenotazioni avute.
Mettiamo che nell’ultimo mese ho venduto 60 pernottamenti derivanti da 40 prenotazioni, il mio indice medio di soggiorno sarà stato di 1,5 notti.
Dal quale dato sarebbe opportuno anche calcolare l’ IMP (indice medio di presenza) per essere costantemente a conoscenza di quale sarà il mio target di mercato ed in quale periodo/giorno e, soprattutto, per sapere quanto sarà necessario valorizzare la vendita di terzi e quarti letti.
ADR: average daily rate”Ricavo medio per camera” ci serve a capire il prezzo applicato MEDIO in un determinato periodo:
il nostro riferimento come periodo è sempre un mese. Quindi se in un mese abbiamo incassato 3.500 euro per un totale di 33 notti vendute, avremmo la seguente formula
3500/33 = 106 € ADR
L’ultimo indice, che ti permetterà di migliorare la gestione del tuo b&b, se non quello più importante è il REV.par . (revenue per available rooms).
Ti va di pensare che dopo aver visto il ricavo medio per camera e l’indice di occupazione non ci sarebbe bisogno di altro, invece no, l’indice più importante da tenere in considerazione in una strategia revenue è proprio il rev.par ossia il rapporto tra l’indice medio di occupazione (IMO)/100 * il ricavo medio per camera ADR e per essere ancora più semplici è il ricavo per camera DISPONIBILE.
L’interpretazione meno tecnica e più provocatoria: a quanto hai venduto ogni camera della tua struttura a prescindere che essa l’abbia occupata o meno?
36,66/100 * 106 = 38,85 € Rev.par
Praticamente con questa formula riusciamo a capire a quale tariffa abbiamo venduto le nostre camere?
La risposta è si?!
Abbiamo venduto le nostre camere (occupate e non) ad un prezzo medio di € 38,85.
Questo indice, oltre a misurare la produttività della propria struttura, rappresenta nel settore immobiliare un vero e proprio termometro di benessere della struttura in fase di cessione della gestione o di vendita dell’immobile e/o del brand.
Piccolo suggerimento per non perdere mai di vista economicamente la propensione alla spesa del mercato che accoglieremo: tutti i dati statistici sulla produzione della mia struttura dovranno essere LORDI COMMISSIONI E LORDO IVA.
Solo così riuscirò nell’intento di centrare precisamente l’obiettivo di conoscere il “selling price” ovvero il prezzo di vendita che il nostro ospite ha coscientemente acquistato.
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